Crédito hipotecario
en Chile

La tasa promedio del sistema se sitúa en 3.98% anual en UF. Entre los 8 bancos que seguimos, la más baja es BICE con 3.8% (CAE 4.55%) y la más alta Security con 4.15% (CAE 5%). Conviene comparar el CAE, que incluye seguros y gastos, y no solo la tasa nominal.

De los 8 bancos que seguimos, hoy la mejor oferta publicada es la de BICE, con 3.8% anual y CAE 4.55%. Pero la tasa publicada es solo el punto de partida: cada banco ajusta su oferta según tu renta, pie y productos contratados, así que el orden puede cambiar en tu caso concreto. Lo que no cambia es el método: pedir al menos tres cotizaciones y compararlas por CAE, no por tasa nominal.

El dividendo es la cuota mensual del crédito hipotecario. Incluye la amortización del capital, los intereses y los seguros obligatorios: desgravamen (0.044% mensual sobre el saldo) e incendio y sismo (0.02%). Por eso el dividendo real siempre es algo mayor que la cuota que arroja una calculadora de interés simple.

La regla habitual es que el dividendo no supere el 25% de la renta líquida. En la práctica esto significa que para comprar en Quilicura se necesitan del orden de $1.783.578 mensuales, mientras que en Lo Barnechea la exigencia sube a $5.080.496. La renta puede sumarse entre dos titulares.

Los bancos financian normalmente hasta el 90% de la propiedad, por lo que el pie mínimo es del 10%. Lo recomendable es el 20%, porque mejora la tasa ofrecida y reduce el dividendo. Al pie hay que sumarle los gastos operacionales, que no se financian.

Para un crédito de 3.000 UF a 25 años, la diferencia entre BICE (CAE 4.55%) y Security (CAE 5%) es de $18.917 al mes, es decir $5.675.150 a lo largo de todo el crédito. Comparar antes de firmar es la decisión más rentable del proceso.

Los gastos operacionales incluyen notaría (0.35% del valor), Conservador de Bienes Raíces (0.2%), tasación (5 UF), estudio de títulos (4 UF), gastos del banco (2 UF) e impuesto de timbres (0.2% del crédito en primera vivienda, 0.8% en el resto).