Tu arrendatario no paga: qué hacer
Es el escenario que todo propietario teme y el que más dinero cuesta. La buena noticia es que desde 2022 el procedimiento es bastante más rápido que antes. La mala es que sigue tomando meses, y que casi todo lo que determina el resultado se decidió antes: en cómo elegiste al arrendatario y en cómo redactaste el contrato.
Qué hacer, paso a paso
- 1 Documenta el impago Antes de nada, deja constancia escrita. Un correo o carta indicando el monto adeudado y el plazo para regularizar. Sirve de prueba y a veces resuelve el problema sin más.
- 2 Intenta un acuerdo por escrito Un plan de pago firmado suele ser más rápido y barato que un juicio. Si se cumple, recuperas el dinero; si no se cumple, es prueba adicional del reconocimiento de la deuda.
- 3 Reúne la documentación Contrato autorizado ante notario, comprobantes de los pagos recibidos, y el detalle de los meses impagos. Sin el contrato notarial no puedes usar la vía rápida.
- 4 Presenta la demanda monitoria Con un abogado, ante el juzgado civil correspondiente. Es el procedimiento del Título III bis de la Ley 18.101 introducido por la Ley 21.461.
- 5 Notificación y requerimiento de pago Se notifica al arrendatario y se le requiere el pago. Si paga el total con intereses y costas, el procedimiento termina ahí.
- 6 Oposición o resolución El arrendatario puede oponerse por escrito acompañando pruebas. Si no se opone válidamente, se dicta la resolución que ordena el pago y la restitución.
- 7 Restitución Firme la resolución, el plazo para desalojar voluntariamente no puede exceder los 10 días. Si no lo hace, se procede al lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.
Cuánto tarda y cuánto cuesta de verdad
El plazo realista del procedimiento monitorio completo es de 2 a 4 meses, dependiendo de la carga del tribunal y de lo rápido que se logren las notificaciones. Es una mejora enorme respecto a los juicios de arrendamiento anteriores a 2022, que podían extenderse años.
Al costo hay que sumarle lo que no se ve: los meses sin ingresar renta, los honorarios del abogado, y el tiempo del propietario. Por eso la aritmética del arriendo garantizado suele salir a favor: un solo impago puede costar más que años de comisión.
Nunca cortes servicios básicos ni cambies la cerradura, por justificado que te parezca. Son vías de hecho que pueden volverse en tu contra y complicar el propio juicio.
Cómo prevenirlo
- Verifica antes de firmar Informe comercial, acreditación de ingresos de al menos tres meses y referencias del arriendo anterior. Es el filtro más eficaz que existe.
- Exige garantía Cubre daños y, en la práctica, funciona como un incentivo al cumplimiento.
- Contrato ante notario, siempre Es lo que te da acceso al procedimiento rápido si algo sale mal.
- Reacciona el primer mes Un impago que se deja correr tres meses es mucho más difícil de recuperar que uno que se aborda a los quince días.
- Considera el arriendo garantizado Trasladas el riesgo a un tercero que te paga aunque el arrendatario no lo haga.
¿Cuánto deberías cobrar de arriendo?
La mejor gestión de un impago es no llegar a él. Un arriendo bien fijado atrae a más candidatos y te permite elegir mejor. Hoy un departamento de 70 m² se arrienda desde $560.000 en Quinta Normal hasta $1.247.190 en Lo Barnechea. Calcula el de tu propiedad concreta —sector, metros, piso y estado— gratis y sin registro.
¿Qué tipo de propiedad?
Selecciona el tipo
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda desalojar a un arrendatario que no paga? ▼
Con contrato autorizado ante notario y el procedimiento monitorio de la Ley 21.461, entre 2 y 4 meses en la práctica. Una vez firme la resolución, el plazo para la restitución voluntaria no puede exceder los 10 días. Sin autorización notarial hay que ir por la vía ordinaria y los plazos se alargan bastante.
¿Puedo cobrar los meses impagos además de recuperar la propiedad? ▼
Sí. El procedimiento monitorio está diseñado precisamente para cobrar las rentas adeudadas y obtener la restitución en el mismo proceso, incluyendo intereses y costas. Otra cosa es la capacidad real de pago del arrendatario: obtener la sentencia no garantiza cobrarla.
¿Necesito abogado? ▼
Sí, para la demanda monitoria necesitas representación letrada. Antes de llegar ahí, los pasos de documentar el impago e intentar un acuerdo escrito puedes hacerlos por tu cuenta, y muchas veces resuelven el problema.
¿Y si el arrendatario se va dejando daños? ▼
Ahí es donde vale el inventario fotográfico firmado al inicio y la garantía. Sin ese anexo, demostrar que un daño no existía antes es muy difícil. Con él, puedes descontar de la garantía y reclamar la diferencia si no alcanza.
¿Prefieres no gestionarlo tú?
Contrato, selección del arrendatario, cobranza y respaldo legal ante impagos: una administradora se encarga de todo por una comisión mensual. También existe la modalidad de arriendo garantizado, en la que cobras aunque el arrendatario no pague.