Impuestos al arrendar tu propiedad
Arrendar genera ingresos y esos ingresos tributan, pero cuánto depende mucho del tipo de propiedad y de tu situación. La diferencia entre conocer el régimen que te aplica y no conocerlo puede ser significativa, sobre todo si tu propiedad califica como DFL2.
Cómo tributan las rentas de arriendo
Como regla general, las rentas obtenidas por arrendar un inmueble se consideran ingresos y deben declararse en la Operación Renta anual. Se suman a tus demás rentas y tributan según el tramo del Impuesto Global Complementario que te corresponda.
Esto significa que el impacto real depende de tu situación personal: para alguien sin otros ingresos altos puede ser muy bajo, y para alguien en tramos superiores puede ser relevante.
El beneficio DFL2
Las viviendas acogidas al DFL2 —las de superficie construida de hasta 140 m²— tienen un tratamiento tributario preferente sobre las rentas de arriendo. Es un beneficio antiguo y muy extendido: la mayoría de los departamentos de Santiago cumple el requisito de superficie.
El beneficio se acotó con el tiempo. Hoy existe un tope al número de viviendas DFL2 por persona natural que pueden acogerse a ese tratamiento preferente, y las personas jurídicas quedan excluidas. Si tienes más de una propiedad, conviene revisar tu caso concreto con un contador.
La condición DFL2 consta en la recepción municipal de la vivienda. Conviene verificarla en el certificado de la Dirección de Obras antes de darla por hecha.
Otros costos a considerar
- Contribuciones (impuesto territorial) Las paga el propietario salvo pacto distinto. Conviene dejar claro en el contrato quién asume qué.
- Gastos comunes Habitualmente los paga el arrendatario, pero debe estar expresamente pactado o la discusión está servida.
- Mantención y reparaciones mayores Corresponden al propietario; las reparaciones locativas, al arrendatario.
- Comisión de corretaje o administración Entre un 6% y un 11% mensual según el nivel de servicio, y es un costo que reduce tu rentabilidad neta.
- Vacancia Los meses sin arrendatario son el costo invisible más subestimado al calcular el retorno real.
¿Cuánto deberías cobrar de arriendo?
Para calcular tu rentabilidad neta necesitas partir del arriendo real de mercado, no de una estimación. Hoy un departamento de 70 m² se arrienda desde $560.000 en Quinta Normal hasta $1.247.190 en Lo Barnechea. Calcula el de tu propiedad concreta —sector, metros, piso y estado— gratis y sin registro.
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar lo que gano por arrendar? ▼
Como regla general sí: las rentas de arriendo se declaran en la Operación Renta anual y se integran a tus ingresos para efectos del Impuesto Global Complementario. El régimen concreto y los beneficios que apliquen dependen del tipo de propiedad y de tu situación, por lo que conviene revisarlo con un contador.
¿Qué es el DFL2 y cómo sé si mi departamento califica? ▼
Es un régimen que otorga beneficios tributarios a las viviendas económicas, con superficie construida de hasta 140 m². La condición consta en la recepción municipal y puede verificarse en la Dirección de Obras. La mayoría de los departamentos de Santiago cumple el requisito de superficie.
¿Quién paga las contribuciones, yo o el arrendatario? ▼
Por regla general el propietario, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato. Los gastos comunes suelen ser del arrendatario, pero también conviene dejarlo expresamente escrito para evitar discusiones.
¿La comisión de la administradora es deducible? ▼
Los gastos necesarios para producir la renta suelen poder considerarse, pero el tratamiento depende del régimen tributario que te aplique. Es exactamente el tipo de detalle que conviene confirmar con un contador antes de la declaración anual.
¿Prefieres no gestionarlo tú?
Contrato, selección del arrendatario, cobranza y respaldo legal ante impagos: una administradora se encarga de todo por una comisión mensual. También existe la modalidad de arriendo garantizado, en la que cobras aunque el arrendatario no pague.