El contrato de arriendo, cláusula por cláusula
El contrato es lo único que te protege cuando algo sale mal. La mayoría de los problemas que terminan en tribunales —impagos, daños, plazos que nadie recuerda haber pactado— nacen de un contrato incompleto o de una plantilla genérica bajada de internet. Esta guía repasa qué debe incluir, qué cambió con la normativa reciente y qué cláusulas conviene no dejar fuera si eres el propietario.
Lo que cambió: autorización ante notario
Desde el 30 de junio de 2022 el contrato de arriendo debe autorizarse ante notario público. No es un trámite opcional ni una recomendación: es el requisito que te habilita para usar el procedimiento rápido de cobro y restitución si el arrendatario deja de pagar.
Un contrato sin autorización notarial sigue siendo válido entre las partes, pero te deja fuera de la vía rápida y te obliga a un juicio ordinario, que es mucho más lento. Es el ahorro peor invertido del proceso.
Qué debe incluir sí o sí
- Identificación completa de las partes Nombre completo, RUT, domicilio y correo electrónico de arrendador y arrendatario. El correo importa: sirve para notificaciones y para acreditar comunicaciones.
- Individualización del inmueble Dirección exacta, número de departamento, estacionamiento y bodega con sus roles si los tienen. Si el estacionamiento tiene rol propio y no lo incluyes, no forma parte del contrato.
- Monto de la renta y forma de pago Cantidad, día de pago, medio (transferencia a una cuenta específica) y qué se considera pago efectivo. Fijar la cuenta evita discusiones posteriores.
- Reajuste Cómo y cuándo se actualiza la renta. Sin cláusula de reajuste, la renta queda congelada en pesos nominales y pierdes poder adquisitivo cada año.
- Plazo y renovación Duración, si se renueva automáticamente y con cuánta antelación debe avisarse la no renovación.
- Garantía Monto, qué cubre y en qué plazo y condiciones se devuelve.
- Estado del inmueble Un inventario detallado con fotografías fechadas, idealmente como anexo firmado. Es la única prueba real de en qué estado entregaste la propiedad.
- Gastos y servicios Quién paga gastos comunes, contribuciones, luz, agua y gas. Dejarlo implícito es fuente garantizada de conflicto.
- Prohibiciones Subarriendo, mascotas, cambio de destino del inmueble, obras. Lo que no está prohibido expresamente suele entenderse permitido.
Cláusulas que el propietario suele olvidar
Más allá del mínimo legal, hay tres cláusulas que marcan la diferencia cuando surge un problema. La primera es la de notificación por correo electrónico: acordar expresamente que las comunicaciones por email tienen validez te ahorra semanas de trámites.
La segunda es la cláusula de acceso para inspección, con aviso previo razonable. Sin ella, no puedes entrar a verificar el estado del inmueble durante el contrato.
La tercera es la individualización del inventario como anexo firmado. Un contrato que dice "en buen estado" no sirve para nada; uno con fotos fechadas y un listado de lo que hay sí.
Errores frecuentes
- Usar una plantilla genérica sin adaptar Las plantillas de internet suelen omitir reajuste, inventario y notificaciones. Sirven de base, no de contrato final.
- No autorizar ante notario Te deja fuera del procedimiento rápido de restitución. Es el error más caro.
- No fechar ni firmar el inventario Sin anexo firmado, cualquier daño se discute y normalmente lo asume el propietario.
- Omitir el reajuste En contratos de varios años, la pérdida acumulada es considerable.
- No verificar al arrendatario antes de firmar El contrato protege, pero elegir bien evita tener que usarlo.
¿Cuánto deberías cobrar de arriendo?
La cifra más importante del contrato es la renta. Ponerla por encima del mercado alarga la vacancia; ponerla por debajo te cuesta dinero cada mes durante todo el contrato. Hoy un departamento de 70 m² se arrienda desde $560.000 en Quinta Normal hasta $1.247.190 en Lo Barnechea. Calcula el de tu propiedad concreta —sector, metros, piso y estado— gratis y sin registro.
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Preguntas frecuentes
¿El contrato de arriendo debe ir ante notario? ▼
Sí. Desde el 30 de junio de 2022 la autorización notarial del contrato es obligatoria. Además de dar fecha cierta, es lo que te permite acceder al procedimiento rápido de cobro y restitución si el arrendatario deja de pagar. Un contrato sin autorización notarial te obliga a la vía ordinaria, mucho más lenta.
¿Puedo redactar el contrato yo mismo? ▼
Legalmente sí, pero conviene que lo revise un abogado o el corredor que gestione el arriendo, sobre todo en las cláusulas de reajuste, garantía y término anticipado. Una plantilla genérica suele omitir justo lo que después se discute.
¿Qué pasa si el contrato vence y el arrendatario sigue pagando? ▼
Si el arrendatario continúa ocupando el inmueble y pagando, y el propietario recibe esos pagos sin oponerse, se entiende que el contrato sigue vigente en las mismas condiciones. Es lo que se conoce como tácita reconducción. Si no quieres renovar, hay que manifestarlo formalmente y con la antelación pactada.
¿Puedo poner cualquier cláusula que quiera? ▼
No. Los derechos que la ley reconoce al arrendatario son irrenunciables, de modo que una cláusula que los anule no tiene efecto aunque esté firmada. Puedes regular todo lo demás con bastante libertad, pero las cláusulas abusivas simplemente no se aplican.
¿Prefieres no gestionarlo tú?
Contrato, selección del arrendatario, cobranza y respaldo legal ante impagos: una administradora se encarga de todo por una comisión mensual. También existe la modalidad de arriendo garantizado, en la que cobras aunque el arrendatario no pague.