Cuánto necesito ganar para comprar un depto en Chile
Los bancos piden que el dividendo no supere el 25% de tu renta líquida. Tabla de cuánto ganar según el valor del depto y cómo subir tu tope.
La regla que ordena todo el proceso de compra en Chile es simple: el dividendo mensual no debe superar el 25 % de tu renta líquida. Esa es la barrera principal que impone cualquier banco chileno, y determina cuánto puedes financiar, qué comuna puedes considerar y en cuánto tiempo llegarás a firmar. Este artículo te da la respuesta directa: cuánto necesitas ganar para cada tramo de propiedad, cuánto pie tener, y qué palancas mueven realmente tu capacidad de crédito.
La tabla directa: cuánto ganar según lo que quieres comprar
Cálculo con las condiciones actuales del mercado chileno: pie del 20 %, plazo 25 años, tasa promedio del sistema (3,98 % anual en UF), y ratio dividendo/renta del 25 %.
| Valor propiedad | ≈ CLP | Dividendo | Renta necesaria | Pie 20 % |
|---|---|---|---|---|
| 1.500 UF | $61.267.500 | $289.542 | $1.158.168 | $12.253.500 |
| 2.000 UF | $81.690.000 | $386.056 | $1.544.224 | $16.338.000 |
| 2.500 UF | $102.112.500 | $482.570 | $1.930.280 | $20.422.500 |
| 3.000 UF | $122.535.000 | $579.084 | $2.316.336 | $24.507.000 |
| 4.000 UF | $163.380.000 | $772.112 | $3.088.447 | $32.676.000 |
| 5.000 UF | $204.225.000 | $965.140 | $3.860.559 | $40.845.000 |
| 6.000 UF | $245.070.000 | $1.158.168 | $4.632.671 | $49.014.000 |
| 8.000 UF | $326.760.000 | $1.544.224 | $6.176.895 | $65.352.000 |
La renta puede sumarse entre dos titulares. Para comprar un departamento típico de 70 m² en Ñuñoa (~4.830 UF) se necesita del orden de 3,7 millones mensuales entre los dos titulares.
Los tres factores que pesan además de tu renta
1. El pie disponible
El pie mínimo legal en Chile es del 10 %, pero el estándar recomendado es del 20 %. La diferencia no es solo de flujo:
- Con pie del 10 % los bancos ofrecen tasas más altas (mayor riesgo para ellos).
- El dividendo sube proporcionalmente, y con él la renta exigida.
- Si no acreditas el origen del pie, el banco puede rechazar la operación aunque tengas la plata.
Sobre una propiedad de 3.000 UF, subir el pie del 10 % al 20 % baja el dividendo de $651.470 a $579.084 y la renta exigida de $2.605.878 a $2.316.336.
2. Tus otras deudas
El banco no mira solo el hipotecario: suma todas tus deudas vigentes (créditos de consumo, automotriz, tarjetas de crédito con saldo, líneas de crédito activas) y aplica el ratio del 25 % sobre el conjunto. Si ya tienes un dividendo de $200.000 por otro crédito, tu margen para el nuevo cae en esa misma cantidad.
3. Tu comportamiento crediticio
Una morosidad vigente en el boletín comercial (DICOM) es prácticamente causa de rechazo. Una morosidad pagada y aclarada tiene impacto menor si ya pasaron 12-24 meses. Si estás en esa situación, conviene regularizar y esperar antes de postular.
Cómo aumentar tu capacidad de compra sin ganar más
Alargar el plazo a 30 años. Es la palanca más rápida. Sobre 3.000 UF, pasar de 25 a 30 años baja el dividendo de $579.084 a $524.100 y reduce la renta exigida en un 10 %. El costo es pagar más intereses en total (unas 300 UF adicionales en ese ejemplo).
Sumar un segundo titular. Los bancos suman las rentas líquidas de ambos titulares. Si tú ganas 1,5M y tu pareja 1,5M, el banco evalúa 3M. Es la forma más habitual de acceder a montos que uno solo no podría.
Postular a un subsidio MINVU. El subsidio se comporta como pie adicional y reduce el monto a financiar. Los DS19 (integración social) tienen tope de 2.200 UF de valor de vivienda; los DS49 (fondo solidario) hasta 950 UF. Ambos exigen no ser propietario y estar en el tramo correspondiente del Registro Social de Hogares.
Cerrar créditos de consumo antes de postular. Reduce tu carga financiera y libera margen para el hipotecario. Idealmente, tener cerrados los créditos de consumo al menos 3 meses antes de postular.
Documentar bien la renta si eres independiente. Los bancos aplican un factor de descuento sobre la renta declarada de trabajadores independientes. Presentar 24 meses de carpeta tributaria en vez de 12 mejora la evaluación.
Otros gastos a considerar además del pie
Los gastos operacionales no se financian con el crédito: se pagan al firmar. Sobre una propiedad de 3.000 UF, rondan $1.700.000 (notaría, Conservador de Bienes Raíces, tasación, estudio de títulos, impuesto de timbres). Es el error más frecuente de quien compra por primera vez: llegar con el pie exacto y descubrir que faltan varios millones para gastos.
Comparar bancos: puede valer millones
La diferencia entre el banco más barato y el más caro para un crédito de 3.000 UF a 25 años es de unos $95.000 mensuales, es decir $28.500.000 a lo largo del crédito. Comparar el CAE (no solo la tasa) antes de firmar es la decisión más rentable de todo el proceso.
Los pasos concretos
- Calcula tu capacidad real con la calculadora hipotecaria: precio, pie, plazo y renta.
- Si el resultado es viable, pide pre-aprobación en 2-3 bancos (es gratuita, no compromete).
- Con la pre-aprobación en mano, busca propiedad en el rango real.
- Antes de firmar, tasa la propiedad para verificar que el precio de compra está alineado con el mercado.
- Compara el CAE final de cada banco y firma con el más bajo.
Ese orden —capacidad primero, propiedad después, banco al final— es lo que evita el problema más frecuente en Chile: enamorarse de un departamento antes de saber cuánto financia realmente el banco.
¿Quieres saber cuánto vale tu propiedad?
Obtén una valoración instantánea y gratuita basada en datos reales del mercado inmobiliario de Santiago.
Valorar mi Propiedad